2025. 6. 6. 03:09ㆍ카테고리 없음
2025년 이재명 정부가 출범하며 부동산 시장의 흐름도 새로운 전환점을 맞고 있습니다. 이 정부는 과거 정부들과는 달리 ‘세금 조정이 아닌 공급 확대’를 핵심 기조로 내세웠지만, 시장은 여전히 불확실한 상황입니다. 특히 공급 계획의 구체성 부족, 똘똘한 한 채 선호 증가, 자산 양극화 문제 등은 향후 정책 성패를 가를 주요 요소로 지목됩니다. 이번 글에서는 이재명 정부의 부동산 정책 방향을 중심으로 변화의 핵심 포인트를 정리해봅니다.
공급 확대: 방향은 맞지만 실행력은 의문
이재명 대통령은 대선 당시부터 ‘세금으로 집값을 억누르지 않겠다’며 문재인·윤석열 정부와는 다른 방향의 부동산 정책을 예고했습니다. 이에 따라 공급 확대, 특히 공공주도 주택공급을 주요 정책 기조로 설정했습니다. 노후 신도시 재정비, 역세권 개발, 유휴부지 활용 등은 이 정책의 일환입니다. 하지만 2025년 현재까지 실제 집행 가능한 구체적 방안은 제한적입니다. 민간과 공공을 포함한 구체적 물량 계획, 자금 조달 방안, 제도 개선안 등은 발표되지 않았습니다. 이로 인해 시장 참여자들은 여전히 ‘공급이 실제로 가능할까?’라는 불확실성을 느끼고 있습니다. 또한 분양가 상한제 완화 여부, 정비사업 인허가 간소화 등 민간참여 유도를 위한 규제개편도 병행되지 않는다면 공급 확대라는 목표는 현실화되기 어렵습니다. 이 정부가 내세운 방향은 틀리지 않았지만, ‘실현을 위한 구체성과 실행력 확보’가 과제로 떠오르고 있습니다.
세제 변화: 보유세 조정 가능성 주목
이재명 대통령은 공약에서 세제를 직접 건드리지는 않겠다고 언급했지만, 시장은 여전히 ‘보유세 변화’ 가능성에 주목하고 있습니다. 윤석열 정부와는 달리 다주택자에 대한 전면적 규제 철폐는 없을 전망이며, 대신 보유세 체계 개편, 특히 고가 1주택자에 대한 세부담 강화가 거론되고 있습니다. 실제로 정치권 일각에서는 종합부동산세를 ‘가구수 기준’에서 ‘가액 기준’으로 바꾸는 방안이 논의 중이며, 이는 고가 단일 주택 보유자에게 더 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 다주택자에 대한 양도세 중과 완화는 유지되더라도, 장기적으로는 고가 자산에 대한 누진적 과세 기조가 강화될 가능성이 큽니다. 세제 개편은 부동산 시장의 흐름을 바꿀 수 있는 민감한 변수입니다. 보유세가 강화되면 다주택자의 매도 압박이 커질 수 있고, 이로 인해 일부 지역에서는 매물 증가와 가격 안정으로 이어질 수도 있습니다. 반대로, 세 부담이 임대료 전가로 이어진다면 전·월세 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 이 정부가 ‘세금 안 건드리겠다’는 입장을 바꾸게 되는 순간이, 부동산 정책의 전환점이 될 수 있습니다.
똘똘한 한 채와 양극화: 공급 이전에 수요 쏠림 해소가 먼저
2025년 상반기 서울 아파트 가격은 상승세를 이어가고 있으며, 시장은 여전히 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호 현상이 강합니다. 강남 3구, 용산, 여의도 등 핵심 입지에 수요가 몰리면서 비(非)핵심 지역과의 가격 격차는 더욱 벌어지고 있습니다. 이러한 양극화는 공급 확대만으로 해결될 수 없습니다. ‘수요를 분산시킬 수 있는 정책’이 병행되지 않는다면, 핵심 지역의 가격 상승과 비핵심 지역의 미분양 적체가 동시에 발생하는 이중구조가 지속될 것입니다. 서울 내 고가 아파트는 지속적으로 수요를 흡수하고 있고, 지방은 분양률 저하와 함께 중소건설사 연쇄도산 위기에 직면하고 있습니다. 해결책은 복합적입니다. ① 강북 등 비핵심 지역의 인프라 강화 및 뉴타운 재추진, ② 민간 건설사 유동성 확보와 PF 부실 관리, ③ 공공주택의 질적 개선과 정비사업 활성화 등 병행이 필요합니다. 특히 자산 양극화를 해소하려면 정책의 타이밍과 지역별 미세 조정이 무엇보다 중요합니다.
이재명 정부는 공급 확대 중심의 부동산 정책을 내세우며 새로운 접근법을 시도하고 있습니다. 그러나 아직까지는 구체적인 실행 계획과 제도 설계가 부족한 상황입니다. 똘똘한 한 채 쏠림과 자산 양극화 해소를 위해서는 단순한 공급 확대를 넘어선 정교한 정책 조합이 요구됩니다. 실수요자라면 변화의 흐름을 민감하게 살피며 대응 전략을 수립해야 하며, 투자자라면 장기적 관점에서 규제 변화 가능성과 세제 리스크까지 고려하는 판단이 중요합니다. 지금은 단순한 기대보다, 냉철한 분석과 계획이 필요한 시점입니다.