2025년 현재, 경기 과천시의 부동산 시장은 재건축 추진과 이주 수요 급증으로 인해 뜨거운 주목을 받고 있습니다. 특히 저층 아파트 단지를 중심으로 신고가가 속출하고 있으며, 전·월세 매물은 급감하고 있습니다. 이 글에서는 과천의 재건축 초기 단지와 이주 현황, 그리고 토지 지분의 중요성을 중심으로 현재 과천 부동산 시장을 분석합니다.
이주 수요가 바꾼 과천 부동산 시장
2025년 상반기, 과천 부동산 시장은 ‘이주’라는 키워드를 중심으로 큰 변화를 맞고 있습니다. 실제로 주공 8·9단지는 이미 이주를 시작했고, 주공 5단지도 올해 하반기부터 본격적인 이주에 들어갈 예정입니다. 이처럼 대규모 단지가 동시에 이주를 시작하면서 자연스럽게 수요가 인근 지역으로 몰리고 있습니다.
한국부동산원의 발표에 따르면 과천 아파트값은 이번 주에만 0.23% 상승했고, 이는 서울 주요 지역보다 높은 수치입니다. 이주를 시작한 단지 인근에서는 전세 가격도 급등하고 있으며, 전·월세 물건 수는 1년 전보다 75%나 줄었습니다. 2024년 5월 537건이었던 전·월세 매물이, 2025년 같은 기간에는 단 132건만 남아 있는 상황입니다.
이는 단순히 거주 목적의 수요만이 아닌, 투자 수요 또한 대거 유입되고 있음을 보여주는 지표입니다. 이주로 인한 일시적 공급 부족이 가격을 밀어올리면서 시장은 더욱 뜨거워지고 있는 것이죠. 과천이 전국 아파트값 상승률 1위를 기록한 것도 이 같은 구조적 흐름과 맞물려 있습니다.
신고가 이어지는 과천 주공 단지들
최근 과천에서는 아파트 신고가가 연이어 갱신되고 있습니다. 대표적인 사례는 중앙동 주공 10단지입니다. 이 단지의 전용면적 124㎡(2층)는 3월 17일 31억 원에 거래되며 기존 최고가를 넘어섰습니다. 직전 기록은 불과 7개월 전이었는데, 이를 단숨에 뛰어넘은 셈입니다.
주공 10단지 105㎡(3층) 역시 지난달 29억 원에 팔리며 3주 만에 이전 최고가를 경신했습니다. 특히 주목할 점은 이들 아파트가 모두 '저층 재건축 단지'라는 사실입니다. 과거에는 고층 신축 아파트가 프리미엄을 받았다면, 이제는 저층이면서 재건축 가능성이 높은 단지가 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.
신고가가 연속적으로 나오는 배경에는 ‘희소성’과 ‘지분 가치’가 자리잡고 있습니다. 매물이 부족한 상황에서 조금이라도 상태가 좋은 집이 나오면 바로 거래되며, 그 과정에서 자연스럽게 가격이 오르는 구조입니다. 특히 재건축 단지의 경우 미래 가치가 반영되어 현재 가격이 형성되는 만큼, 그 영향력은 더욱 크다고 볼 수 있습니다.
저층 아파트, 토지 지분이 부른 가치 재평가
많은 투자자들과 실수요자들이 과천 저층 아파트에 주목하는 이유는 바로 ‘토지 지분’에 있습니다. 고층 아파트는 한 필지에 더 많은 가구가 들어가면서 개별 가구가 가지는 토지 지분이 적습니다. 반면, 주공 10단지 같은 저층 단지는 가구당 지분이 넉넉해 재건축 시 받을 수 있는 몫이 많아지는 구조입니다.
실제로 주공 10단지의 전용 124㎡ 매물은 건물 면적은 40평이지만, 토지 지분은 무려 48.8평에 달합니다. 이러한 높은 토지 지분은 재건축 진행 시 더 많은 평형으로 환산될 가능성이 크며, 이에 따라 미래 시세에도 큰 영향을 미칩니다.
과천처럼 강남과 가까우면서도 희소한 재건축 가능 지역은 전국적으로도 많지 않습니다. 그만큼 과천의 저층 재건축 단지는 그 자체로 프리미엄을 가지게 됩니다. 이주가 시작되며 일시적으로 공급이 끊긴 현재 상황은 오히려 이런 단지들의 가치를 더욱 부각시키는 계기가 되고 있는 셈이죠.
결론: 과천, 지금이 주목할 때입니다
2025년 과천 부동산 시장은 재건축 초기단계와 이주 수요로 인해 신고가가 속출하며 역동적으로 변화하고 있습니다. 저층 아파트의 토지 지분 가치는 향후 시장에서도 계속해서 중요한 요소로 작용할 것입니다. 과천을 주목해야 하는 이유가 더욱 분명해지는 지금, 투자든 실거주든 전략적인 접근이 필요한 시점입니다. 부동산 흐름을 읽고 있다면, 과천은 놓쳐서는 안 될 지역입니다.