강남3구·용산구 등 투기과열지구

최근 강남 재건축 단지에서 신고가가 속출하고 있지만, 투기과열지구 내 재건축 아파트는 조합원 지위 양도에 제한이 있어 주의가 필요합니다. 이 콘텐츠는 투기과열지구 내 재건축 아파트 매매 시 알아야 할 핵심 규제를 설명합니다. 조합설립인가 후에는 원칙적으로 조합원 지위 양도가 제한되지만, '5년 거주·10년 보유'와 같은 예외 조건이 존재합니다. 또한, 재건축 사업이 장기간 지연될 경우 '3·3·3 원칙'에 따라 양도가 가능할 수 있습니다. 최근 서울 집값 상승에 정부가 규제지역 추가 지정을 검토 중인 만큼, 재건축 투자를 고려한다면 규제 변화에 대한 지속적인 관심이 필요합니다. 이 콘텐츠는 재건축 시장의 변동성과 규제 속에서 현명한 투자 결정을 내릴 수 있도록 돕는 것을 목표로 합니다.

1. 🚧 강남 재건축 단지의 주의사항

• 강남3구와 용산구 등 투기과열지구에서 재건축 아파트를 구매할 때는 조합원 지위 양도 조건이 까다롭다 .
• 재건축 단지에서 신고가가 속출하고 있으나, 5년 거주 및 10년 보유 조건의 1주택자만 양도가 가능하다 .
• 서울 강남구 압구정동과 송파구 잠실동 등에서 매매 시 주의해야 할 사항이 많으며, 정부는 규제 지역 추가 지정 가능성을 경고하고 있다 .

2. 🚫 투기과열지구의 재건축 조합원 지위 양도 제한

• 투기과열지구는 정부가 집값이 급등하는 지역으로 지정하며, 여러 규제가 강화된다.
• 재건축 단지는 ‘조합설립인가’ 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한된다.
• 조합이 설립된 후에는 조합원 지위를 다른 사람에게 넘길 수 없어 거래가 매우 까다로워진다.
• 조합원이 아닐 경우 새 아파트의 입주권을 얻지 못하므로, 누가 노후 아파트를 구매하겠는가?
• 이러한 규제로 인해 실제 거래가 제한되는 효과가 나타난다.

3. 🏗️ 조합원 지위 양도 예외와 요건

• 조합원 지위를 양도할 수 있는 예외 사유가 존재하며, 이는 재산권 피해를 방지하기 위함이다.
• 투기과열지구 내에서도 조합원 지위 양도가 가능하며, 특정 요건을 충족해야 한다.
• 대표적인 요건으로는 '5년 거주·10년 보유'가 있으며, 이를 충족한 경우 조합원 지위를 양도할 수 있다.
• 1가구 1주택자이면서 5년 이상 해당 아파트에 살고 10년 이상 소유한 경우에는 투기꾼이 아니라는 점을 고려해야 한다.
• 현재 투기과열지구로 지정된 지역은 서울 강남구와 서초구, 송파구, 용산구로 총 4곳이다.

 

4. 🏗️ 재건축 사업과 조합원 지위 양도

• 재건축 사업이 오랜 기간 표류할 경우, 조합원 지위를 양도하는 것이 허용된다.
• 이를 설명하는 ‘3·3·3 원칙’은 조합설립인가일부터 3년, 사업시행인가일부터 3년, 착공일로부터 3년 이내에 조건에 따라 적용된다.
• 조합원 지위를 양도하기 위한 기본 조건은 주택이나 토지를 3년 이상 소유해야 한다.
• 예를 들어, 잠실주공5단지는 2013년에 조합설립인가를 받아 조합원이 아닌 집주인이 매물을 자유롭게 내놓을 수 있다.
• 하지만 사업시행계획인가 신청 이후부터는 다시 5년 거주·10년 보유 요건을 충족해야만 조합원 지위 양도가 가능해진다.

5. 🏙️ 서울 집값 상승과 정부의 규제 조치

• 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 집값 상승세가 마포, 양천, 성동 등 비강남권 주요 지역으로 확산되고 있다 .
• 경기 과천과 분당의 집값 상승세도 매섭다 .
• 정부는 시장 과열 조짐이 심화될 경우 추가 규제지역을 지정할 것이라고 경고하고 있다 .
• 현재 서울에는 재건축 예비 단계인 노후 단지들이 여러 곳 있으며, 이들 단지의 조합 설립 여부는 규제지역 지정에 따라 다를 수 있다 .
• 투기과열지구로 지정되면 오랜 기간 갈아타기가 어려워질 수 있으므로 주의가 필요하다
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