분양 줄고 전세 꺼려 월세 폭등

최근 전세 사기에 대한 우려로 월세 수요가 증가하면서, 서울 및 수도권의 월세가 폭등하고 있습니다. 이는 주택 공급 부족과 더불어, 깡통 전세사태로 인해 빌라 대신 아파트를, 전세 대신 월세를 선호하는 현상이 심화된 결과입니다. 특히 사회 초년생이나 서민들은 높은 월세 부담으로 인해 생활비의 절반 이상을 주거비로 지출하며 어려움을 겪고 있습니다. 정부는 주택담보대출규제 완화와 개발제한구역 해제 등 대책을 내놓았지만 역부족이며, 전문가들은 다주택자 규제완화와 재개발· 재건축활성화를 통해 주택 공급을 늘려야 한다고 지적합니다. 결국, 주거비 부담완화를 위해서는 공급 확대가 핵심 과제임을 시사합니다.

1. 📈 월세 부담 증가와 필수 생계비 비중 상승

• 수도권의 월세가 급등하면서 서민들의 필수 생계비부담이 늘어나고 있다 .
• 지난 1분기 필수 생계비비율이 37.8%로 증가하였고, 특히 소득 하위 가구에서는 91.4%에 달하는 수준이다 .
• 주택 공급의 부족으로 인해 전세 대란이 월세로 이어지고 있으며, 지속적인 월세 상승이 우려된다 .

2. 🏡 전세에서 월세로의 불가피한 전환

• 50대 가장 이모씨는 월세로 생활하면서 3인 가구 생활비의 절반 이상을 주거비에 쓰고 있다고 언급했다 .
• 서울의 월세 거래와 가격이 급격히 상승하고 있어 월세 손님들이 당황하는 경우가 많다는 지적이 있다 .
• 전세 가격이 높아지는 이유는 주택 공급 절벽과 전세난이 월세난으로 이어지는 겹악재 때문으로 분석된다 .
• 이로 인해 전세 대신 월세로의 수요 전환이 가속화되고 있으며, 공인 시세가 없는 빌라 세입자들이 특히 피해를 보고 있다 .
• 2023년 1~4월 동안 월세 계약 비율이 60.4%로 증가하며, 이는 처음 있는 일로 기록되었다 .

 

2.1. 전세에서 월세로의 전환

• 50대 가장 이모씨는 가계부의 상황이 빠듯하여 월세를 선택하게 되었다. [8]
• 그는 작년에 직장과 자녀 교육 문제로 서울로 이사하면서 가격이 맞는 전셋집을 찾지 못하고 월세살이를 시작했다. [9]
• 월세는 한 달에 150만원이며, 아파트 관리비로 월 20만에서 30만원이 추가로 발생한다. [11]
• 이로 인해 3인 가구의 생활비의 절반 이상이 주거비로 지출되고 있으며, 이모씨는 소비를 줄이지 않을 수 없다. [11]
• 따라서, 식비를 줄이거나 여행을 갈 여유가 없다. [12]

2.2. 전세사기의 영향으로 변화하는 월세 시장

• 전세 사기 문제가 발생한 이후 월세 손님이 급증하였고, 이들 중 많은 경우 가격에 당황하는 상황이 발생하고 있다. [10]
• 서울 강남 지역의 월세 거래와 가격이 상승하고 있으며, 특히 100가구 미만의 소형 아파트와 빌라가 많은 이 일대에서 그 현상이 두드러진다. [11]
• 자양역 인근의 방 2개짜리 구축 아파트의 월세가 2년 전 100만원(보증금 5000만원 기준)에서 최근 150만원을 넘는 경우가 많아 월세가 급등하고 있는 실정이다. [12]

2.3. 주택 시장의 공급 문제와 전세난의 연관성

• 주택 공급 절벽과 이에 따른 전세난이 풍선 효과로 작용해 월세난으로 이어진다. [11]
• 문재인 정부 시기 집값 상승을 대출 규제로 잡으려 하면서부터 문제의 시작이었다. [13]
• 임대인들이 줄어든 대출 여력 대신 전셋값을 올려 받아, 값비싼 전셋집이 쏟아졌다. [14]
• 집값이 하락하기 시작한 2022년 말부터 2023년 초에 걸쳐, 전셋값이 집값보다 높은 역전세 현상이 발생했다. [15]
• 특히, 공인 시세가 없는 빌라 세입자들은 매매가보다 높은 가격에 전셋집을 계약해 피해를 크게 입었다. [16]

2.4. ️ 전세에서 월세로의 전환

• 전세 대신 월세로 이동하는 수요가 급증하고 있고, 이는 아파트 쪽으로도 집중되고 있다. [13]
• 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금반환보증의 가입 기준을 강화하면서 보증금 일부를 월세로 전환하는 사례가 증가하고 있다. [14]
• 보증 가입 기준인 공시가격의 126%를 맞추기 위해 보증금을 낮추고 일부를 월세로 전환하는 현상이 발생하고 있다. [15]

2.5. 월세 증가와 전세 사기의 영향

• 서진형 교수는 집값 상승으로 인해 주택담보대출이 강화되었고, 집값 하락으로 전세 보증금 사기가 발생하면서 월세 수요로의 전환이 이루어졌다고 설명한다. [14]
• 국토교통부에 따르면, 2023년 1~4월 동안 전체 전·월세 계약 건수에서 월세 계약의 비율이 60.4%로, 전년 대비 2.4%포인트 증가했다고 한다. [15]
• 이번 월세 비율 60% 초과는 역사적으로 처음 있는 일이다. [16]

3. 🏢 공급난 속 악화되는 주거 상황

• 오피스텔과 빌라 공급 부족이 월세 부담이 큰 아파트를 대체할 수 없게 만들어, 상황이 더욱 악화되고 있다 .
• 월세 70만원 아파트에서 신혼생활을 시작한 김모씨는 전세가 물건이 적고 대출 조건이 까다로워, 행복주택을 고려하고 있다고 언급했다 .
• 전임 윤석열 정부는 주택담보대출규제를 완화하고 그린벨트를 해제하는 등의 대책을 마련했지만, 효과는 미미했던 것으로 보인다 .
• 이재명 대통령은 공공 임대 확대와 재개발· 재건축규제 완화를 추진하겠다는 방침을 밝혔다 .
• 전문가들은 다주택자 규제를 풀고 서울의 빌라촌과 노후 아파트를 재개발해야 전세 공급을 늘릴 수 있다고 지적하고, 공공 임대 비율이 낮아 공급이 원활하지 않다고 강조했다 .

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