빌라 사서 6년 임대하면 ‘1주택 특례’

정부가 5년 만에 단기등록임대 제도를 재시행하며, 1주택자가 빌라나 오피스텔을 임대주택으로 등록할 경우 세제 혜택을 제공합니다. 이는 빌라 및 오피스텔시장을 활성화하고 전·월세 시장을 안정화하려는 목적입니다. 하지만 과거 제도 시행 당시 다주택자의 투기 및 세금 회피 수단으로 악용되었다는 비판이 있었으며, 이번 재시행에서는 아파트를 제외하고 임대 기간을 6년으로 늘려 투기 방지를 강화했습니다. 전세사기예방을 위해 임대보증금보증가입이 의무화되지만, 감정평가액부풀리기를 통한 사기 가능성을 차단하기 위해 hug 인정 감정가 제도를 도입했습니다. 이 제도가 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을지 주목됩니다. 이 컨텐츠는 단기 임대 제도의 부활이 부동산 시장에 미칠 영향과 전세 사기 방지 대책에 대해 분석합니다.

1. 🏡 1주택 특례와 단기등록임대 제도의 부활

• 정부는 5년 만에 단기등록임대 제도를 도입하여 임대주택으로 등록한 1주택자의 종합부동산세를 면제하고 양도세를 중과하지 않도록 하였다 .
• 이 제도는 부족한 분양 및 입주 물량을 보완하고 빌라와 오피스텔시장을 활성화하여 전·월세 시장을 안정화하려는 목적이 있다 .
• 그러나 이전에 이 제도가 다주택자들의 투기와 세금 회피 수단으로 악용되었던 사례가 있어, 이번에도 부작용 없이 안착할 수 있을지 우려가 크다 .

2. 📊 단기등록임대 제도의 재시행과 혜택

• 정부는 4일부터 단기등록임대 제도를 5년 만에 재시행하기로 하였고, 이는 비아파트 주택 공급활성화를 목적으로 한다 .
• 등록임대는 재계약 시 '임대료 상승률 5% 제한'을 두어 임차인 주거안정에 기여하며, 임대인에게는 세제 혜택을 제공한다 .
• 1주택자가 연립·다세대를 구입해 단기임도로 등록하면 종합부동산세 합산 배제 및 양도세·법인세 중과 배제를 포함한 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있다 .
• 세제 혜택은 수도권의 경우 건설형은 공시가격 6억원 이하, 매입형은 4억원 이하에만 적용된다 .
• 비수도권의 경우 건설형 6억원, 매입형 2억원 이하일 때 세제 혜택을 받을 수 있으며, 이를 초과하면 등록임대는 가능하나 세제 혜택은 적용되지 않는다 .

3. 📈 비아파트 단기 등록임대 재도입과 시장 회복세

• 정부는 비아파트단기 등록임대 제도를 통해 비아파트 공급을 늘리려는 의도로 공급 위축 문제를 해결하고자 한다 .
• 2022년부터 비아파트공급이 급격히 감소하며, 2024년 상반기 인허가 물량은 장기 평균의 26% 수준으로 줄어들었다 .
• 2023년 3월, 서울의 연립·다세대주택 매매 실거래가격지수가 2.05% 상승하며 3개월 연속 상승세를 이어갔다 .
• 거래량 또한 증가하여, 3월 서울 연립·다세대 매매 거래량은 3024건으로 31.3% 증가했다 .
• 빌라가 아파트 가격 상승에 따른 대체제로 부각되며 시장 회복세에 기여하고 있으며, 일부 청약 지원책도 긍정적 영향을 미쳤던 것으로 추정된다 .

 

4. 🏘️ 단기임대 제도의 변천사와 재도입 내용

• 단기임대 제도는 2017년 문재인 정부에서 도입되었으나, 다주택자의 투기와 세금 회피 수단으로 악용되어 2020년에 폐지되었다.
• 다주택자의 보유세가 대폭 상승하면서 단기임대가 절세 수단으로 주목받았으나, 이에 따라 매물 공급이 줄어드는 부작용이 발생하였다.
• 국토부는 단기임대를 재도입하면서 아파트를 제외하고, 비아파트의 임대기간을 기존 4년에서 6년으로 연장하여 매매차익을 노린 투자 배제를 목표로 하였다.
• 문재인 정부 당시 아파트의 임대 물량 증가로 매물이 감소하고 가격 불안이 심해졌고, 이에 따라 아파트 등록임대는 허용되지 않도록 결정되었다.
• 재도입된 단기임대 제도는 부동산시장 불안에 미치는 영향이 크지 않을 것으로 전망된다.

5. 🏠 전세사기 예방을 위한 임대보증 가입 기준 개편

• 정책에 따라 등록임대주택은 임대보증금보증 가입이 의무화되어 있으며, 이를 통해 전세사기를 예방할 수 있다 .
• 그러나 일부 임대인이 보증 제도를 악용하여 주택 매매시세보다 높은 보증금을 받은 경우가 있었고, 이로 인해 임차인이 피해를 입는 사례가 많았다 .
• 국토부는 등록임대사업자의 임대보증 가입 기준을 새로 정비했으며, 주택가격 산정 방법으로 감정평가액, 공시가격등에서 선택하도록 하고 있다 .
• 이전에 감정평가액의 부풀리기가 전세사기수단으로 사용되던 문제를 해결하기 위해 ‘주택도시보증공사(HUG) 인정 감정가’를 도입하게 되었다 .
• 새로운 주택가격 산정 방식은 6월 4일 이후 임대보증 가입 신청부터 적용되며, 이를 통해 보증사고 방지 효과가 있을 것으로 예상된다 . 
  

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